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三十年河东、三十年河西，房地产的黄金时代(暴利时代)一去不复返，转入青铜时代。

当税收成为地产项目利润的唯一来源

虽然房价仍然维持在高位，但房企已然不赚钱了，近几年拿的项目亏损的比比皆是，掺了水分的新项目投资测算也只是略有盈利，更要命的是所谓利润往往来自于普通住宅土增退税、重大税务争议/政策不明之处可以争取到有利的处理结果、甚至是税收筹划。

笔者见过最极端的例子是某项目投资测算普通住宅增值率19%，按退税处理则有不到5%的利润，如不可退税则亏损，这种项目未来实现具有重大不确定性，原因如下：

其一、普宅增值率与20%红线极为接近，熟悉土增清算实务的都知道普宅自行测算增值率17%-20%之间，由于部分成本确认及分摊方法的争议性，大概率会被税务机关调整到20%以上，从而不符合免税条件，通常认为较为安全的区间是15%以内;

其二、项目如何提升利润，无非是增加销售收入，降低销售成本，而这和普宅免税又是违背的

所以这种项目就像在走钢丝，左也不是，右也不是，只有中间狭小的安全空间，但要实现，变数太大。从某种意义上来说，税务的管控与实现能力成为房企核心竞争力之一，税务能力的高下，决定了你能不能拿项目、能不能赚钱，对于房地产税务从业人员而言既是机遇也是挑战，所谓有为才有位，税务的重要性及价值正在被逐渐挖掘与发现的过程，我们欣喜的看到越来越多房企配置专职税务岗，个别房企税务已经成为一级部门。但与此同时也得承认税务在对内对外都处于相对弱势的地位，管理层对于税务认识也有所偏差(比如将税务定义为公关部门或者财务分支部门)，税务职业发展空间也有限，如何将税务工作做好仍然是个需要深入思考的问题。

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