(三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算
1、使用年限法
运用使用年限法的关键在于,测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。
2、打分法。
按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度,划分为5个等级:
(1)完好房,包括了成新率在80%以上的房屋。
(2)基本完好房,包括了成新率在60%~79%之间的房屋。
(3)一般损坏房,包括了成新率在40%~59%之间的房屋。
(4)严重损坏房,成新率在39%以下的房屋。
(5)危房,成新率接近0%的房屋。
采用打分法的关键问题,一是打分标准是否科学合理,二是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
其中:G——结构部分的评分修正系数;
S——装修部分的评分修正系数;
B——设备部分的评分修正系数。
(四)建筑物功能性贬值的估算
建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。
(五)建筑物经济性贬值的估算
建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。
(六)成本法案例分析
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