2020法检招聘考试法律知识：租赁合同考点大汇总进入阅读模式

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

一、租赁期限

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

【例题再现】下列属于有效的民事法律行为的是：

A. 8岁小学生接受长辈赠与的手表

B. 甲乙签订买卖四只黑熊熊掌的合同

C. 丙丁之间签订房屋租赁合同，约定租期为25年

D. 10岁小学生独自到商场购买了一台价值6000元的电脑

【答案】A。解析：8岁小孩为限制民事行为能力人，限制民事行为能力人纯获利和与年龄、智力相适应的行为有效，A正确。甲乙签订买卖四只黑熊熊掌的合同，违反法律规定，B错误;租赁合同最长是20年，丙丁之间签订房屋租赁合同，约定租期为25年，C选项错误;10岁小学生独自到商场购买了一台价值6000元的电脑，10岁小孩为限制民事行为能力人，购买了一台价值6000元的电脑属于效力待定的行为，故本题答案为A。

二、买卖不破租赁

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【例题再现】甲承租乙的房屋，租期2年，1年后，乙将该房卖给丙。下列表述正确的是( )。

A.乙应从承租房中搬出，但丙应该给乙腾房时间

B.若丙同意，甲仍有权租住该房

C.丙应将此房让甲租住到原租赁合同期满为止

D.甲能否租住，由乙丙协商

【答案】C。解析：《合同法》第229条规定，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效。乙在租赁期间将房屋卖给丙，甲与乙的租赁合同对丙继续有效，故本题答案为C。

【例题再现】王某与李某于2008年1月1日签订一份租赁期为12个月的房屋租赁合同，租赁期内王某未经李某同意又将该出租的房屋出卖给了张某。下列说法正确的是(　　)。

A.王某与张某签订的房屋买卖合同无效，王某与李某签订的租赁合同继续有效

B.王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同无效

C.王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同继续有效

D.王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同经丙认可后继续有效

【答案】C。解析：据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，所以王某与张某签订的房屋买卖合同有效;《合同法》第229条规定，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，所以王某与李某签订的租赁合同继续有效，故本题答案为C。

三、房屋承租人的优先购买权

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【例题再现】甲、乙各以20%与80%的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?_____

A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权

B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权

C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位

D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

【答案】D。解析：房屋承租人有优先购买权，但房屋共有人的优先购买权优于承租人的承租人的购买权。故本题答案为D。